• En una vivienda alquilada, ¿quién paga las reparaciones?

    Muchos de los clientes de ADMINISTRACIÓN DE FINCAS QUORUM han decidido alquilar su vivienda. Sin embargo, a pesar de haber tomado ciertas precauciones en la elección de su inquilino, acuden a nuestras oficinas planteándonos situaciones como éstas:
    “La cisterna del baño, no funciona”, “la persiana del dormitorio se ha estropeado”, “la lavadora no centrifuga correctamente”,…
    Cualquiera de estas afirmaciones, viene siempre acompañada de la misma pregunta: “¿Quién debe pagar la reparación?”

    La respuesta a esta cuestión es, en muchos casos, complicada. A pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su artículo 21, establece unos claros criterios, hay ciertos matices que en ocasiones se escapan y, es preciso aclararlos, ya que muchas veces es motivo de conflicto entre las partes.
    Inicialmente, el casero tiene la obligación de realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda para garantizar las condiciones de habitabilidad.

    Únicamente pueden exceptuarse dos circunstancias:
    -Que el inquilino haya sido causante del daño.
    -Que se trate de una “pequeña” reparación, propiciada por el desgaste del uso de la vivienda.

    Se deduce, por tanto, que el arrendador será el responsable: de la reparación de la instalación de la luz si ésta es muy vieja y provoca fallos eléctricos (saltan los automáticos, se funden bombillas, etc.), de la sustitución de los electrodomésticos que dejen de funcionar porque se ha agotado su vida útil, del mantenimiento de la pintura degradada por el uso, etc.

    Análogamente, se deduce que el arrendatario será quien costee las pequeñas reparaciones que exige el desgaste producido por el uso continuado de la vivienda: la rotura por accidente de una ventana, una lavadora excesivamente cargada, piezas rotas de vajilla o menaje, una campana extractora obstruida por una deficiente limpieza, etc.

    No obstante, la duda es inmediata: ¿Cuál es el límite entre una pequeña reparación y otra de mayor tamaño?

    Efectivamente, en ADMINISTRACIÓN DE FINCAS QUORUM, sabemos que es muy complicado determinar cuál es la frontera entre ambos casos. Nuestro equipo siempre les recomendará que se imponga el sentido común y el buen entendimiento entre las partes (arrendador y arrendatario), fomentando el diálogo y estudiando cada caso específico.

  • ¿Puede la comunidad cortar suministros a un vecino moroso?

    Rotundamente no. No se pueden cortar servicios ni suministros a un vecino por deudas con la comunidad ya que podría ser considerado como una falta o delito de coacciones tipificado en el Código Penal. Y obviamente tampoco se podrá pedir en el Juzgado pues son sanciones que no están previstas en la Ley de Propiedad Horizontal ni en ningún otro texto legal.

    La actuación correcta será que la comunidad acuda al correspondiente procedimiento monitorio en reclamación de las cuotas y cantidades que el vecino moroso pueda adeudar.

    Por lo tanto, no aconsejamos “tomarse la justicia por su mano”.

  • Instalación de ascensor solo requiere mayoría

    La instalación de ascensor en comunidades ya no requiere 3/5, solo mayoría.

    Hasta el 28 de junio de 2013, la instalación de ascensores en comunidades de propietarios, como servicio de interés general, requería el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que además representaran las 3/5 partes de las cuotas de participación, si bien, cuando la finalidad era la supresión de barreras arquitectónicas solo era necesario el voto favorable de la mayoría de propietarios que representasen la mayoría de cuotas de participación.

    Desde el 28 de junio de 2013, con las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, la instalación de ascensores en una comunidad de propietarios solo requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez represente la mayoría de cuotas de participación, como establece el art. 17.2 LPH: “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación“.

    No obstante, conforme al artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la instalación de ascensor tendrá caracter obligatorio por solicitud de los propietarios y sin acuerdo previode la Junta de propietarios siempre que “el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes“, no eliminando el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

  • Nuevo propietario de inmueble con deudas

    El propietario responderá de las deudas del año en curso y de los tres anteriores.

    Las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 entre las que se encuentra, entre otras muchas, el que el nuevo propietario de un piso o local deberá responder, además de las deudas vencidas del año de adquisición, de las de los 3 años anteriores, aumentando así en 2 años al pasar de uno a tres.

    Así, el párrafo tercero del artículo 9.1 e) LPH dispone que “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación“.

  • ¿Es obligatorio aceptar la presidencia?

    ¿Es obligatorio aceptar la presidencia de una Comunidad de vecinos, sin haber estado presente en la reunión en la que se tomó dicha resolución?
    Es obligatorio aceptar ese cargo, se haya asistido o no a la Junta en que se hizo el nombramiento. Si el designado entiende que no puede o no debe aceptarlo, y los demás vecinos, no admiten sus razones convocando una Junta para nombrar a otro, debe acudir al Juez, dentro del mes siguiente al nombramiento solicitando su relevo, en la forma que indica el art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el apartado de ella correspondiente al Presidente.
  • ¿Cuándo se consideran vencidas las deudas con la comunidad? ¿Cuándo se es moroso?

    Establece el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que la convocatoria a la Junta de lacomunidad de propietarios contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación delderecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

    Ahora bien, ¿en qué momento se considera que las deudas de un propietario están vencidas, existe mora, y por tanto estará privado de su derecho de voto?

    Existen dos posibilidades en este sentido, que exista un acuerdo de la comunidad o una disposición en los Estatutos que disponga que los pagos de las cuotas se realicen dentro de un plazo determinado como por ejemplo los 7 primeros días de cada mes (o trimestre si se tiene establecida esta periodicidad) o que no exista esta previsión. En el primer caso, y en el ejemplo propuesto, las deudas estarán vencidas y el propietario tendrá la condición de moroso el día 8, mientras que en el segundo caso, cuando no existe un plazo para el pago, el propietario solo puede ser considerado moroso cuando termine el mes o trimestre de la emisión del recibo, al ser de aplicación el artículo 1.100 del Código Civil.

  • ¿En una votación de una junta se pueden emitir los votos de forma secreta?

    El voto no puede ser secreto ya que en base al Artículo 19/f de la LPH deja claro que Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen.
  • ¿Qué es una administración de fincas

    El Administrador de Fincas Rústicas y Urbanas es un profesional independiente sujeto a las normas colegiales como garantes de la eficacia, independencia y responsabilidad en el ejercicio de sus funciones, que administra los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles Urbanos y rústicos propiedad de terceros, en aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos urbanos y Rústicos. La importancia socioeconómica que desarrolla el Administrador de Fincas Colegiado es palpable por los ciudadanos de forma evidente, ya que del desarrollo de sus funciones como gestor, gerente, asesor, mediador, secretario, contable y representante inmobiliario, la convivencia entre los vecinos e inquilinos ganan de forma directa, práctica y cotidiana, una mejor calidad de vida.
  • La cuota de participación en una comunidad de propietarios en España

    La cuota de participación en una comunidad de propietarios sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

    Las mejoras o menoscabos producidos en cada piso o local no alteran la cuota de participación, que solo podrá modificarse siguiendo las pautas establecidas en la Ley.

    ¿Dónde se fija la cuota de participación?
    En el Título Constitutivo (escritura de división horizontal), determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial.

  • Nuevas obligaciones fiscales a las comunidades de vecinos

    El Real Decreto 828/2013, publicado en el BOE el pasado 26 de octubre, determina que las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal deberán presentar la declaración de operaciones con terceras personas modelo 347. Esta obligación tributaria se extiende a todas las comunidades de propietarios que no desarrollen ningún tipo de actividad empresarial, pero sí realicen operaciones con terceros durante el ejercicio que hayan superado los 3.005,06 euros. El modelo 347 correspondiente al año 2014 ha de ser presentado durante el mes de febrero de 2015.

    Las operaciones que se deben declarar no se referirán en ningún caso a la compra de los suministros de energía eléctrica o combustibles que se usen para el consumo comunitario. Tampoco han de hacerlo por los suministros de agua y los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes. Se deberán de declarar operaciones que superen los 3.005,06 euros y que correspondan a, por ejemplo: mantenimiento y conservación, obras, gatos de administración, etc.

    Sí estarán, en cambio, obligadas a presentar el modelo 347 junto a las declaraciones de IVA pertinentes y la cumplimentación del modelo 184, las comunidades que desarrollen actividades empresariales o profesionales acordes con la normativa del IVA. Esto es, que alquilen elementos comunitarios como locales, fachadas o cubiertas, entre otros; (por ejemplo: antena de telefónica en el tejado del edificio).

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